פעולה
סוג
הגדרות נוספות
חדשות

דירה מטופחת ומאובזרת

דירה יפייפיה, משופצת ומרוהטת קומפלט, מתאימה גם להשכרות קצרות, לתיירים ואנשי עסקים

נאות גולף קיסריה - דירות נופש קמות לתחייה

נאות גולף קיסריה - דירות נופש קמות לתחייה 

 
באמצע שנות ה-90 הן היו להיט בקרב המאיון העליון: דירות מגורים שכונו "דירות נופש", רק כדי שניתן יהיה לבנותן על חוף הים. בסוף אותו עשור ואילך החלו בתי משפט להגביל את השימוש בדירות וחייבו את השכרתן. הביקושים ירדו, המחירים צנחו בעשרות אחוזים, ואולם בשנה האחרונה הענף התעורר שוב, עקב ביקושים גדולים של תושבי חוץ.
דירות הנופש חוזרות ובגדול. מה שהוקם כדירות מגורים בתחפושת שבתי המשפט קרעו מהן את המסיכה והורו ליזמים לשווקן לקונים כיחידות להשכרה, הלך ואיבד מהביקושים אליו בשנים האחרונות. עתה, עם הגעת ביקושים לדירות נופש מתושבי חוץ, עלו מחיריהן בעשרות אחוזים. יחידות נופש היו קיימות מאז ומתמיד, ואולם הגל ששטף את המדינה בשנות ה-90 היה שונה במהותו, ובפני היזמים עמדה מטרה פשוטה: לעקוף את תוכניות המתאר לגבי אזורים שעליהם נקבעו יעודי בנייה של מלונאות ונופש בלבד, ולהקים באותם מקומות - בדרך כלל בסמיכות לים - דירות מגורים יוקרתיות. מי שהיה אמור לעצור את התופעה הזו, או לפחות להקפיד על כך שמה שיוקם במקומות הללו יהיו דירות נופש כלשונן, היו הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ולבנייה. דווקא שם, בגופים שאמורים היו לאכוף את החוק ואת תוכניות המתאר, התגלו פרצות שאיפשרו ליזמים לעשות ככל העולה על רוחם. רבים גורסים כי למעשה, לראשי הרשויות והוועדות היו סיבות כבדות משקל להעלים עין מהייעודים האמיתיים של אותן דירות, כמו תקבולים נכבדים שקיבלו הרשויות המקומיות על היטלים, אגרות וכמובן ארנונה. בנוסף, הפרויקטים הללו שימשו גם את ראשי הרשויות, שהתגאו בהם והביאו אותם כהוכחה לכך ש"הם מפתחים את העיר". היו גם מקרים, שבהם ראשי הרשויות לא עמדו בלחצי היזמים ואישרו - באמצעות הוועדות המקומיות שבראשן עמדו - את הקמת הפרויקט ולאחר מכן העניקו לו טפסי אכלוס ("טפסי 4"), שאיפשרו לפרויקטים להתחבר למערכות התשתית העירונית והחשמל. בנוסף, ההגדרה של דירות נופש היתה מעורפלת למדי (ראו מסגרת). גם במשרד התיירות התקשו להגדיר את הדירות, ובשנות ה-90 דיברו באופן כללי על דירות ששטחן 60 מ"ר לכל היותר, תחת ניהול של חברות מקצועיות. מובן שההגדרה אינה יכולה להיחשב לרצינית כיום, כי דירות רבות בפרויקטים לדיור מוגן לדוגמה עונות על הדרישות הללו. השיטה הזו פרחה בישראל של המחצית השנייה של שנות ה-90.

נאות גולף קיסריה - דירות נופש

דוגמאות: בפרויקט כפר הים במערב חדרה נמכרו דירות 3 חדרים ב-190-180 אלף דולר; בפרויקט נאות גולף בקיסריה הסמוך לים נמכרו דירות 3 חדרים ב-150 אלף דולר; במגדלי חוף הכרמל שנמצאים כמעט על קו החוף בחיפה, נמכרו דירות 2 חדרים ב-180-150 אלף דולר. ואולם השיא היה במרינה בהרצליה - עסקת השיא שם נרשמה ב-97', שעה שדירת פנטהאוז בת 700 מ"ר עם מרפסת של 270 מ"ר נמכרה ב-6 מיליון דולר. דירות עממיות יותר של 3 חדרים בפרויקט האי, לדוגמה, נמכרו ב-550 אלף דולר, ודירות 4 חדרים נמכרו ב-900 אלף דולר בקירוב, לפי תמחור של כ-5,000 דולר למ"ר. לזמן מה נראה היה שחגיגת ה"דירות בתחפושת" תימשך לעד, אלא שאז נכנסו הירוקים לתמונה, ובאמצעותם גם בתי המשפט. {\"התחלה צנועה ובום גדול ההתחלה היתה צנועה, יחסית, ונרשמה בחיפה בינואר 98'. מגדלי חוף הכרמל של יצחק תשובה, משה בר נר, אורי פינקלשטיין ועו"ד יוסי שגב, היו מוקד קשה לוויכוחים ציבוריים בעיר, עוד לפני הקמתם. רבים מתושבי העיר ראו בהם מפגע סביבתי שמשתלט על חוף הים ומכער את קו החוף העירוני. עמותת אדם טבע ודין עתרה לבית המשפט המחוזי בחיפה להפסקת הבנייה של אחד המגדלים במקום, כשבין היתר טענה שהיזמים מוכרים את הדירות בפרויקט כדירות מגורים לכל דבר. בית המשפט דחה את העתירה, ואולם הורה כי כל רוכשי הדירות בפרויקט בעתיד יחויבו להכניס את דירותיהם למאגר דירות המיועד להשכרה. ארבע שנים מאוחר יותר החליטה שופטת בית המשפט העליון דורית בייניש - בערעור שהוגש בעניין - שהשכרת הדירה חייבת להיות לתקופה של חצי שנה לפחות. הבום הגדול הגיע בדצמבר 99', שעה ששופט בית המשפט המחוזי בתל אביב אורי גורן, שדן בעתירת החברה להגנת הטבע נגד 11 חברות שפעלו במרינה בהרצליה, קבע כי אין להתיר שימוש בדירות שהוקמו במקום לצורך מגורים, וכי יש להשכירן מדי שנה. עם זאת פסק השופט כי הכלל יחול רק לגבי הדירות שיימכרו בפרויקטים הללו בעתיד. התוצאה היתה כי כל רוכשי הדירות עד למתן פסק הדין קיבלו הכשר להשתמש בדירות הנופש שרכשו כדירות לכל דבר. "הפסיקות הראשונות בעניין היו צנועות יחסית, ובעיקרן התייחסו לעתיד ולא לעבר - כלומר, כל מי שקנה דירות עד לפסיקות, יכול להשתמש בהן לצורכי מגורים, והן חלות רק על מי שקנה דירות בפרויקטים הללו לאחר מכן", מציין עו"ד אלי בן ארי מעמותת אדם טבע ודין שהגישה את העתירות בעניין מגדלי חוף הכרמל. אבל ההמשך היה תקיף בהרבה; שוב היתה זו השופטת דורית בייניש שהכריעה בעניין. לשם שינוי לא היה זה בפרויקט על חוף הים, אלא דווקא בעין חמד, יישוב בשמורת טבע ליד אתר לטרון. ייעוד המקום הינו לדירות נופש, למעט שני מבנים שמיועדים לשימור, ובהם מותרים מגורים. למרות זאת, חברת פינת חמד של היזם רפי טל וחברת טל חי הקימו במקום לפני 11 שנים שבעה קוטג'ים דו-משפחתיים של 200 מ"ר, ומכרו אותם ב-500-450 אלף דולר. כיום מתנהלים משפטים בין הרוכשים ליזמים ובין היזמים לוועדות התכנון והבנייה. הרוכשים טענו כי הדירות הוצגו בפניהם כדירות מגורים, וכך גם נקנו. טל טוען כי השינויים שבוצעו בפרויקט נעשו בעידודן של הוועדות לתכנון ולבנייה, ותוך קבלת היתרים מתאימים. כל זה לא הרשים את בייניש. לפני שלוש שנים פסקה השופטת כי הדירות שהוקמו במקום אינן תואמות את הגדרת דירות הנופש, וכי היישוב נועד לשמש לנופש ולא למגורים, ולכן המשפחות חייבות להתפנות מהמקום. מאז נותר הפרויקט נטוש. לדברי טל, עכשיו הוא מנסה לשכוח את הסיפור הזה. "שנה לא הייתי במקום, והדבר כואב לי בכל פעם שהוא מוזכר. הפסדתי במקום 6 מיליון דולר, אף על פי שבניתי הכל בהיתר". כאמור, השאלה מי אחראי על השתלשלות העניינים בעין חמד תקבל כנראה את התשובה בבתי המשפט. בעקבות התעוררות בתי המשפט בעניין, התחום הנדל"ני "דירות הנופש" קיבל מכה קשה. פרויקטים שונים שהיו בשלי תכנון בוטלו, ואילו בפרויקטים אחרים נרשמו ירידות מחירים תלולות. וכך, מחירי הדירות במרינה בהרצליה ירדו מרמות של 5,000 דולר למ"ר בסוף שנות ה-90 ל-3,000-2,500 דולר למ"ר ב-2004, אף על פי שערעור על פסיקתו של השופט גורן תלוי ועומד בבית המשפט העליון. על פניו נראה היה שבחברות השונות הפנימו את הסטטוס החדש של הפרויקטים שלהן. חציו הראשון של פרויקט סי אנד סאן היוקרתי שבצפון תל אביב הצליח לשרוד את הפסיקות, משום שהוקם זמן רב לפניהן. חציו השני, וזה כבר ברור, יהיה מחויב לשמש לדירות נופש בלבד. עד לפני כשנה וחצי נראה היה שגורלן של דירות הנופש נחרץ לשבט, אבל בתהפוכות הישראליות הבלתי צפויות, נרשמו באחרונה שינויים גם בשוק הזה. חברת AMG מודלים כלכליים המתמחה בייעוץ וטיפול במשכנתאות, מדווחת על גידול בנטילת הלוואות משכנתא המשמשות לרכישת דירות נופש. בהשוואה לנתוני יוני מדובר בעלייה של כ-5% במספר הלווים הנוטלים הלוואה לרכישת דירת נופש, ובעלייה של כ-40% לעומת נתוני ינואר-פברואר. מרבית הלווים רוכשים דירות ויחידות נופש בהרצליה, אשדוד ואשקלון. מנכ"ל AMG, גיל רופא, מסביר כי רכישת דירות ויחידות הנופש נעשית הן על ידי משקיעים מקומיים והן על ידי משקיעים מחו"ל, בעיקר יהודים מצרפת, שרוכשים את דירות הנופש באזור החוף, ומבלים בהן את חופשות הקיץ. הסיבה לעלייה במכירות של יחידות הנופש בקיץ נובעת מהחשיפה לנכסים בחופשה ומעונתיות. גם מתווכים הפועלים בהרצליה פיתוח מספרים על גידול משמעותי בביקושים לדירות נופש, בעיקר על ידי תושבי חוץ המעוניינים להשתמש בהן כפשוטן - לנופש. מחירי הדירות במרינה עלו בתקופה האחרונה לרמות של 4,500-4,000 דולר למ"ר. הפעילים הירוקים נגד המגמה מרגישים שניצחו במערכה, אך מודים כי נזק רב כבר נגרם, וגם לא ברור באיזו מידה ייאכפו פסקי הדין. לדברי בן ארי, "המצב כיום טוב יותר מבחינה זו שאין יותר ג'ונגל והעדר אכיפה מוחלטים בעניין דירות הנופש כפי שהיה בעבר. ועדות לתכנון ולבנייה אינן יכולות עוד לדבוק בפרשנויות מקלות ומצמצמות כפי שהיה בעבר. התוצאה של זה היא שבית המשפט בפסיקותיו מנע הקמת פרויקטים חדשים כאלו, ומה שמוקם בימים אלה הוא תולדה של אישורים ישנים". לדברי בן ארי, הבעיה היא האכיפה. כדי שניתן יהיה לפקח על שימושים אמיתיים שמבוצעים בדירות נופש, על הוועדות המקומיות לערוך בדיקות בפרויקטים השונים, ואת זה עדיין לא כל כך רואים בשטח. חרף המצב המשופר, לא קשה יהיה לאדם מן היישוב להזדהות עם דברי הסיכום של היזם טל מעין חמד שאומר במרירות: "נראה לי שהפסיקה הקשה של בית המשפט העליון לקחה את עין חמד ואותי כיזם קטן, והענישה אותנו על כל דירות הנופש שהוקמו בישראל. איפה היו בתי המשפט כשחברות הקימו במרינה פנטהאוזים של מאות מ"ר שנמכרו במיליונים? מדוע לא נגעו בכל היזמים הגדולים שבנו שם, והורו לכל המיליונרים שרכשו שם דירות לעזוב אותן ולהשכירן?"
 
מירובסקי אריק, הארץ
פורסם בתאריך- 19/08/2005